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經濟案例

住宅專項維修資金單列帳退還方式問題簡析

發布時間:2015-05-07
一、基本情況
A小區共11幢房屋,其中1-6幢是拆遷安置房,1998年5月竣工,1999年辦理產權證,僅個別業主交了維修資金;7--11幢是2003年辦理初始登記,開發建設單位為7-11幢房屋按《成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定》(成府發[1998]65號,該規定已于2007年11月27日被廢止)歸集了維修資金,7-11幢的業主全部繳存了維修資金。
現該小區已拆遷,業主委員會也不存在了,針對該小區維修資金單列賬的退還方式應該如何確定?
二、A小區維修資金單列帳應退還給全體業主還是只退給7-11幢的業?
1、開發建設單位繳存的專項維修資金是否符合規定。
 [1998]65號文第三十一條:“建立物業養護維修專項費用,用于房屋共用部位、共用設施、設備以及附屬配套公共建筑和設施的養護、維修及更新、不得挪作他用,但按本規定由業主委員會用于支付房價款和租金的除外。”以及第三十二條第(二)項:“物業養護維修專項費用的來源:……(二)住宅小區的開發建設單位按工程造價的0.4%和高層樓宇的開發建設單位按工程造價的0.5%一次性提供的費用;……”A小區開發建設單位于2006年按照該規定,以7-11幢房屋的面積歸集了維修資金。
根據《成都市住房專項維修資金管理暫行辦法》(103號文)第八條第(一)項規定,房地產開發建設單位繳存的專項維修資金歸物業管理區域內全體業主所有。根據開發建設單位繳存的專項維修資金所有權歸屬性質,業主對該部分專項維修資金享有占有、使用、收益、處分權。103號文第三十七條規定:本辦法自2004年4月1日起施行。本市過去制定的有關規定與本辦法不一致的,以本辦法為準。
根據上述事實及規定:本案中,由于A小區1-11幢房屋辦理初始登記的時間在103號文實施之前,根據103號文第三十七條之規定,A小區1-6幢、7-11幢房屋均不屬于住宅專項維修資金的歸集范圍。按照當時的規定,開發建設單位只需按照工程造價的0.4%(住宅小區)或0.5%(高層樓宇)支付物業養護維修專項費用。
因此,本案中,A小區開發建設單位按照[1998]65號文歸集維修資金,不違反法律法規的規定。
2、開發建設單位繳存的專項維修資金的所有權歸屬?
A小區開發建設單位于2006年按照[1998]65號文規定,以7-11幢房屋的面積繳存了維修資金,但對于1-6幢房屋,開發建設單位未繳存維修資金。
對于開發建設單位按照7-11幢房屋的面積繳存的這部分維修資金的所有權歸屬及單列帳退還方式,我們認為按照1-11幢小區業主全體共有,采取退還給小區全體業主的方式處理更為合適。
首先,根據103號文第八條之規定,房地產開發建設單位繳存的專項維修資金歸物業管理區域內全體業主所有。雖然A小區開發建設單位系按照7-11幢房屋的面積作為計算標準實施繳存的行為,但現行法律法規并未明確規定,開發建設單位按照樓棟面積繳存的維修資金就只屬于該樓棟所在業主所有。因此,開發建設單位繳存的該部分維修資金,應屬于小區業主共有。
其次,若按照7-11幢業主享有開發建設單位繳存的維修資金所有權的方式實施單列帳的退還,一方面無法解釋為何開發建設單位只歸集7-11幢的維修資金而不歸集1-6幢的,另一方面也無法解釋為何不按照103號文歸集而是按照[1998]65號文歸集。因此,從先行規定的理解以及操作來看,退還給全體業主的依據更為充分。
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