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經濟案例

開發商是否有權處分底層綠地等房屋附帶部位?

發布時間:2015-05-07
一、案情簡介
某房地產開發單位在與業主簽訂的《商品房買賣合同》的補充協議中約定,
本項目內的任何房屋如附帶由平臺、露臺或底層綠地,所有業主均同意由購買該房屋的業主在房屋使用年限內無償享有其房屋所毗連的平臺、露臺或底層綠地的專有使用權,其他業主均一致同意放棄使用并承諾永不侵害、妨害該房屋業主的平臺、露臺或底層綠地的專有使用權。
    業主簽訂該合同并入住小區后,認為原來與開發商簽訂的合同屬于開發商擅自處置業主共有部分,該約定無效,故向房管局相關部門反映舉報,現房管局就此事宜征詢律師意見。
 
二、律師意見
首先,法律關于建筑物公有和專有的相關規定。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定:建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。
《物權法》第七十三條規定,建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。
其次,關于實務認定的相關問題。根據前述法律規定說明,建筑區劃內的綠地,原則上均屬于業主共有,但也有專屬于個人使用的例外情形。但要使綠地專屬于個人,需要符合相關條件,即立法條文所表述的“明示屬于個人”。而要達到“明示”這一條件,必須符合下列要件:(1)底層綠地規劃必須經過規劃部門事先批準。若綠地沒有報批,或者報批后未經批準,或者開發商與一層業主私下達成底層綠地專有使用協議后補辦了規劃批準手續的,都不能認定該約定有效;(2)開發商或銷售商在出售商品房時,必須通過廣告、合同或者其他有效方式向其他業主明示底層綠地屬于一層住宅業主專有(獨占)使用。同時需要注意的是,底層綠地不得妨礙建筑區內公共道路、公共場所、公用設施及物業服務用房等有關公用事業的建設和使用。
因此,若要判斷是否涉嫌擅自處分業主共有部位,首先要看該平臺(綠地、露臺等)的規劃屬性,確認是否規劃在共有范圍內;其次看開發商是否以合同等形式明確該平臺專屬于某房屋附屬。若該平臺是在共有范圍內,則開發商無權擅自處分。否則,開發商可以通過獲得規劃批準的方式,且告知所有業主后,有權將底層綠地出售給一層業主專有使用。
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